8月11日，中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過了《中華人民共和國契稅法》，該法自2021年9月1日起施行。

契稅是什么：
 

在所有稅收中，契稅是種很特別的稅。契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收。在中國境內取得土地、房屋權屬的企業(yè)和個人，應當依法繳納契稅。

 

劃重點：

 

1、契稅稅率為百分之三至百分之五。

 

當下的房產(chǎn)契稅稅率為1%到3%：首套房90㎡以下的按1%的稅率征收，90㎡以上的按1.5%；2%；二套按3%，3套及以上按4%。

　　

2、新增部分免征契稅政策，并明確部分減稅情況的具體范圍：

 

（1）居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災后重建等情形可以免征或者減征契稅；

 

（2）婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，免征契稅；

 

（3）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免征契稅。

 

3、房屋交易按合同成交價格、房屋互換按互換房屋差額、房屋贈與按市場價格征收；

 

4、本法自2021年9月1日起全國施行，同時廢止1997年7月7日國務院發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》；

 

契稅上調，買房成本要增加？

 

其中最受公眾關注的是第三條：契稅稅率為百分之三至百分之五。

 

基于目前1%-2%的實際稅率，有自媒體將新契稅法第三條的規(guī)定，解讀為契稅稅率上調，可能引發(fā)購房成本上升，公眾也紛紛表達了“契稅上調”的憂慮。

 

但事實真的如此嗎？

 

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道分析，1997年出臺的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅稅率為3%～5%，具體稅率由各地自行決定。

從具體條文看，契稅征收從暫行條例升級到法律層面，契稅稅率幅度保持了一致，仍為3%～5%。

 

也就是說，國家的契稅契稅一直規(guī)定的就是3-5%。

 

多年來，房地產(chǎn)交易一直享受契稅減免政策。在房地產(chǎn)市場調控中，契稅減免也是調控的一項常規(guī)工具。

 

最近的一次房地產(chǎn)契稅稅率調整是在2016年，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

 

其中，北上廣深四個一線城市享受的優(yōu)惠力度相對較小，這四城的二套房交易契稅稅率最高達到3%。

 

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，根據(jù)契稅法規(guī)定，契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。因此，并不意味著2021年9月1日之后房地產(chǎn)交易的契稅會上升。

 

綜上所述，整體來說，這次契稅法，內容上其實都是以前有過的內容。

 

此番調整，影響幾何？

 

但契稅法的通過，仍對市場預期造成了一定的影響。

 

比如，個別房地產(chǎn)經(jīng)紀人和銷售人員將契稅法出臺之前的這段時間視為“窗口期”，并借此機會慫恿購房者加快交易。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房地產(chǎn)市場“杯弓蛇影”，政策變化容易引起過度反應。但契稅法的通過，本質上并未改變當前的契稅政策，其影響很快就會趨于平穩(wěn)。

 

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，這標志著契稅領域的法規(guī)從過去的暫行條例上升為法律，對于后續(xù)規(guī)范和指導住房等交易有更強的約束性。但從今年的政策基調來看，更多強調的是“契稅補貼”，因此，短期內房地產(chǎn)交易的契稅稅率不會提高。

 

他表示，住房交易領域中三個最重要的稅費項目為：契稅、增值稅和個稅。在契稅法通過后，目前只有增值稅尚停留在暫行條例層面。鑒于增值稅法的征求意見稿已經(jīng)公布，因此，下一步有可能獲得通過的是增值稅的立法。

 

他認為，站在房地產(chǎn)稅改革的角度來看，各項房地產(chǎn)相關稅種立法的推進，是房地產(chǎn)業(yè)稅費改革的重要內容。提高持有環(huán)節(jié)稅收、減少交易環(huán)節(jié)稅收，是各界公認的改革大方向。從這個意義上說，作為交易環(huán)節(jié)的契稅，仍將在一定時間內享受優(yōu)惠政策。

其實，早在去年年底契稅法草案審議時，就有專家學者指出，購房人對契稅實際適用稅率高度關注、非常熟悉。契稅法草案將稅率幅度確定為3%-5%，可能會產(chǎn)生提高個人住房契稅具體適用稅率的誤讀。

 

還有專家建議，目前是把3%-5%規(guī)定為稅率，再通過稅收優(yōu)惠減免操作減到1%。但按照稅收法定的原則，稅率幅度最好還是由法律規(guī)定，所以建議還是把稅率改為1%-5%，干脆幅度放大一些，而不要規(guī)定3%-5%，一下子又減到1%。

 

值得注意的是，按契稅暫行條例第六條，以下情形減征或者免征契稅：

 

夫妻過戶之前也是可以免征契稅的，只不過不是寫在契稅條例里。而是另有通知規(guī)定，這次就統(tǒng)一寫在契稅法里面了。

 

 

另外，繼承人是分兩種情況的，法定繼承人以前也是免征契稅的，只有非法定繼承人才要征契稅。

 

所以實際上，這次契稅法新增加的這幾點，以前在別的條例中就有規(guī)定了。整體來說，這次契稅法，都是以前有過的內容。

 

從今早地產(chǎn)股的反饋來看，市場也比較冷靜，大家無需過度驚慌。

 

【延伸】城市維護建設稅法也來了

 

另外，2020年8月11日，除了《中華人民共和國契稅法》，《中華人民共和國城市維護建設稅法》也正式通過第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議表決，并將于2021年9月1日起正式實施。

 

有哪些變化？    

    

• 城建稅法取消專項用途規(guī)定

 

隨著預算制度的不斷改革，自2016年起城建稅收入已由一般公共預算統(tǒng)籌安排，不再指定專項用途。同時，考慮稅收分配和使用屬于財政體制和預算管理問題，一般不在稅法中規(guī)定，因此，城建稅法不再規(guī)定城建稅專項用途。

 

• 增加了增值稅留抵退稅涉及城建稅的相關規(guī)定

 

城建稅法將現(xiàn)行規(guī)定上升為法律，明確從城建稅的計稅依據(jù)中扣除期末留抵退稅退還的增值稅稅額；此外，為規(guī)范城建稅的征管，城建稅法明確規(guī)定了城建稅的納稅義務發(fā)生時間、扣繳義務人、扣繳義務發(fā)生時間；為不增加納稅人稅負，城建稅立法還平移了現(xiàn)行稅率規(guī)定。

　

【附】中華人民共和國契稅法全文

　　

（2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）

　　

第一條  在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規(guī)定繳納契稅。

　　

第二條  本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：

　　

（一）土地使用權出讓；

　　

（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換；

　　

（三）房屋買賣、贈與、互換。

　　

前款第二項土地使用權轉讓，不包括土地承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權的轉移。

　　

以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照本法規(guī)定征收契稅。

　　

第三條  契稅稅率為百分之三至百分之五。

　　

契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

　　

省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序對不同主體、不同地區(qū)、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。

　　

第四條  契稅的計稅依據(jù)：

　　

（一）土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應的價款；

　　

（二）土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額；

　　

（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

　　

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

　　

第五條  契稅的應納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算。

　　

第六條  有下列情形之一的，免征契稅：

　　

（一）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設施；

　　

（二）非營利性的學校、醫(yī)療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

　　

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；

　　

（四）婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

　　

（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

　　

（六）依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

　　

根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。

　　

第七條  省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

　　

（一）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；

　　

（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

　　

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

　　

第八條  納稅人改變有關土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于本法第六條規(guī)定的免征、減征契稅情形的，應當繳納已經(jīng)免征、減征的稅款。

　　

第九條  契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

　　

第十條  納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。

　　

第十一條  納稅人辦理納稅事宜后，稅務機關應當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產(chǎn)登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記。

　　

第十二條  在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。

　　

第十三條  稅務機關應當與相關部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機制。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、民政、公安等相關部門應當及時向稅務機關提供與轉移土地、房屋權屬有關的信息，協(xié)助稅務機關加強契稅征收管理。

　　

稅務機關及其工作人員對稅收征收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。

　　

第十四條  契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依照本法和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定征收管理。

　　

第十五條  納稅人、稅務機關及其工作人員違反本法規(guī)定的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關法律法規(guī)的規(guī)定追究法律責任。

　　

第十六條  本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務院發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢止。

版權：來源 國家稅務總局、浙江在線、櫻桃大房子