一、審計重點

（一）核實收入。

   1.物管代收代繳的手續(xù)費收入。

   2.小區(qū)裝修準入及其他盈利性服務準入。

   3.公共部位廣告收入（還有進小區(qū)做產(chǎn)品臨時促銷上繳的準入費用等）。

   4.停車費（長租、臨停）收入。此處易滋生舞弊，關注免費停車券采購、蓋章、發(fā)放、回收、留存等管理過程中的管理漏洞。

   5.閑置用房（倉庫等）的租金收入。此處易滋生舞弊，閑置用房管理（登記造冊、鑰匙保管）、租賃、租賃費收繳不相容職務未分離，私自收取租賃費等。

   6.物業(yè)費、能耗費、垃圾清運費等收入核實。

   7.水電費代收代繳差價收入。

   8.商業(yè)房出租收入截流問題（常出現(xiàn)不相容職務未分離，私自收取租金挪作它用。租賃合同商戶名稱、收取資金銀行賬戶、租賃發(fā)票抬頭不一致）。

   9.快遞業(yè)務入小區(qū)收入（如蜂巢柜等）截流。

   10.住改商情況（是否多繳納費用給下面人員）。

   11.對于違規(guī)建筑是否存在多繳納整改費用（電話訪問）

   12.收垃圾準入單位繳費情況。

   13.工程維修收入等。

  （二）評價各種管理的內部控制健全、適當性。

   寫字樓或小區(qū)物業(yè)管理包括：

  1.客服

  2.保潔

  3.安全

  4.綠化

  5.停車場（含停車券、發(fā)票等管理）

  6.電梯

  7.公共標識系統(tǒng)

  8.配套服務

  9.工程維修

  10.投訴處理

  11.信息化（控制、異常抬桿情況）

  12.合同（外包合同）

  13.臺賬

  14.團隊建設（重點為客服、保安培訓）

  15.稅務（代扣代繳稅務問題）

  16.會計核算（收入確認方法）

 商業(yè)綜合體物業(yè)管理（除寫字樓物業(yè)管理外）

  1.運營管理

  2.企劃管理

  3.招商管理

（三）客戶滿意度調查

（四）物業(yè)費收繳率‍

二、審計方法

1.采用流程圖法、穿行測試等方法評價相關內部控制是否健全、適當？

2.問卷調查法。在服務滿意度調查問卷中增加相關事項，如費用收繳類別或方式，是否有倉庫租賃？對包括客服、工程維修、保潔、商業(yè)配套、綠化工程、公共標示指引、投訴處理、安全管理等各種滿意度評價。

3.訪談法。和各業(yè)務重點業(yè)務人員訪談，深入業(yè)務一線，將財務數(shù)據(jù)還原業(yè)務實質。

4.觀察法。觀察物業(yè)管轄范圍內客服、電梯、保潔、監(jiān)控視頻、倉庫等情況。

5.分析性復核程序。比較、比率、趨勢分析發(fā)現(xiàn)異常。分析性復核，分析一段期間費用收取是否與物業(yè)面積及收費標準相匹配，有無異常波動；對異常事項予以關注；若有水電燃氣費用代收取，則將此類費用于物業(yè)管理費單獨區(qū)分進行分析；

6.檢查法等。

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三、物業(yè)公司常見涉稅疑問點

   1.物業(yè)公司取得的物業(yè)管理費、停車費、廣告費、水電費等收入，如何計算繳納增值稅？

（1）物業(yè)管理費適用6%的稅率。

（2）若將小區(qū)的墻面、電梯作為廣告位出租用于廣告發(fā)布，應按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅，適用11%（2018年5月1日起為10%，下同）的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（3）停車費按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅，適用11%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

 （4）根據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）的規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

  （5）提供物業(yè)管理服務的一般納稅人，向服務接受方收取的電費，按17% （2018年5月1日起為16%，下同）的適用稅率計算繳納增值稅，其相應的進項稅額可以按規(guī)定抵扣。

     提供物業(yè)管理服務的小規(guī)模納稅人，向服務接受方收取的電費，按3%的征收率計算繳納增值稅。

   2.提供物業(yè)管理服務的納稅人向服務接受方收取的自來水水費如何開具增值稅專用發(fā)票？

  （1）提供物業(yè)管理服務的一般納稅人向服務接受方收取的自來水水費，按照簡易計稅方法依3%的征收率，對收取的自來水水費可全額開具增值稅專用發(fā)票。

   （2）提供物業(yè)管理服務的小規(guī)模納稅人向服務接受方收取的自來水水費，可按照簡易計稅方法依3%的征收率，對收取的自來水水費向主管稅務機關申請全額開具增值稅專用發(fā)票。

     3.物業(yè)公司代收水、電、暖氣費問題如何征稅？

     物業(yè)公司代收水電費、暖氣費，可暫按以下政策規(guī)定執(zhí)行。

  （1）如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉售行為，應該按發(fā)票金額繳納增值稅。

  （2）物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

   1）物業(yè)公司不墊付資金；

   2）水、電暖氣費的銷貨方，將發(fā)票直接開具給客戶，并由物業(yè)公司轉交給客戶；

   3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續(xù)費。

   4.物業(yè)公司將代開發(fā)商管理的房屋出租，房屋產(chǎn)權不屬于物業(yè)公司的，如何計稅？

   物業(yè)公司提供房屋出租，不管是否取得產(chǎn)權，均按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅，應按照不動產(chǎn)租賃適用稅率開具增值稅發(fā)票。其中，一般納稅人適用稅率為11%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%。一般納稅人出租的不動產(chǎn)在2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法征稅，征收率為5%。

  5.納稅人將無產(chǎn)權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，如何計算繳納增值稅？

   納稅人將無產(chǎn)權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產(chǎn)對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉讓建筑物永久使用權，依銷售不動產(chǎn)的規(guī)定征收增值稅；否則，按不動產(chǎn)租賃征收增值稅。

（二）企業(yè)所得稅

   6. 物業(yè)公司預收業(yè)主跨年度的物業(yè)管理費，應在何時確認企業(yè)所得稅收入？

   根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定：“企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用;不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。”

     根據(jù)《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第二條第四款第八項規(guī)定：“長期為客戶提供重復的勞動收取的勞務費，在相關勞務活動發(fā)生時確認收入。”

     因此，物業(yè)公司預收業(yè)主跨年度的物業(yè)管理費，在實際提供物業(yè)管理服務時確認企業(yè)所得稅收入。

（三）其他稅種

  7.某小區(qū)地面規(guī)劃了部分停車位，物業(yè)公司對該部分停車位進行管理，收取停車費。那么，對于地面的停車位，是否需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅?

   根據(jù)財稅地字〔1987〕3號文對房產(chǎn)的解釋，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。很顯然，地面停車位不屬于房產(chǎn)，不需要繳納房產(chǎn)稅。

  8.物業(yè)公司管理鍋爐房，是否符合兼營供熱企業(yè)享受財稅（2016）94號文件規(guī)定的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策？

  根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于供熱企業(yè)增值稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅（2016）94號）第二條規(guī)定：“自2016年1月1日至2018年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅;對供熱企業(yè)其他廠房及土地，應當按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

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（四）代收代繳水電費問題匯總。

   代收代繳水電費存在多種形式，由此引起物業(yè)公司的業(yè)務處理方式也就不同，從財務的角度來看，不同的收取方式會影響到：

  1.會計帳目的處理

  2.發(fā)票的開具（目前實操中代扣代繳開發(fā)票給業(yè)主）

  3.稅務問題

供水電公司向業(yè)主收取水電費的

兩種情形

    第一種情形，無影響。是項目在開發(fā)建設過程中就按照水電公司的要求做到或者辦理到水電表直抄到戶，這種情形下業(yè)主發(fā)生的水電費就由業(yè)主直接向供水（電）公司交納水電費。

    第二種情形，有影響。產(chǎn)生原因為：

   1.老小區(qū)無一戶一表；

   2.高樓房，供水單位水壓不夠，物業(yè)必須二次供水。

   令人糾結的是，項目沒有做到水電表直抄到戶，而是供水電公司抄物業(yè)公司總表由物業(yè)公司向供水電公司交納水（電）費，物業(yè)公司抄業(yè)主的分表后向業(yè)主收回水電費的情形。

   兩種向業(yè)主收取水電費的方式對物業(yè)公司的影響

    第一種情形（水電表直抄到戶）下有可能會遇到的兩種方式：

   1.供水電公司直抄到戶并自行向業(yè)主收取水電費，對于這種方式，業(yè)主發(fā)生的水電費與物業(yè)公司無關。

   2.供水電公司委托物業(yè)公司代收轉付水電費，這種方式下財務人員需要注意的是相關的資料需要備齊留底。

    1）協(xié)議。

   供水電公司與物業(yè)公司簽訂的委托代收水電費協(xié)議（下稱委托代收協(xié)議）；

   2）發(fā)票。

   開給業(yè)主的發(fā)票是由供水電公司開具而不是物業(yè)公司用自己的發(fā)票開具給業(yè)主；

   3）業(yè)主來交水電費時，物業(yè)公司將供水電公司開具的發(fā)票轉交給業(yè)主；

   4）物業(yè)公司依委托代收協(xié)議上的要求將代收的水電費支付給供水電公司。

   此過程中物業(yè)公司收到與支出的水電費款項在帳務上是在往來款科目里核算；物業(yè)公司需完善內控措施加強此部分資金與供水電公司開來的發(fā)票的管理以規(guī)避因管理不善而給公司帶來損失。

   5）手續(xù)費。如果委托協(xié)議上有約定向供水電公司收取手續(xù)費，則手續(xù)費作為物業(yè)公司的收入。

   第二種情形（水電表不能直抄到戶）下需要思考的幾個方面；

   1.供水電公司抄總表后向物業(yè)公司收取水電費，物業(yè)公司再抄業(yè)主分表后向業(yè)主收取水電費。此種情況下我們需要關注的點：

 水電表戶主是物業(yè)公司嗎？如果不是物業(yè)公司，供水電公司在收到水電費時開出來的水電費發(fā)票抬頭如果發(fā)票抬頭不是物業(yè)公司，物業(yè)公司從公司帳上扣交了水電費，勢必造成三流（物流、票流、資金流）不一致，那取得的增值稅發(fā)票上的進項稅額能在物業(yè)公司進行抵扣嗎？歸屬于物業(yè)公司成本費用部分的水電費能在企業(yè)所得稅匯算清繳時稅前扣除嗎？咋辦？以下幾種方法僅供參考：

   1）將水電表戶主過戶到物業(yè)公司名下。

   2）物業(yè)公司與水電表戶主、供水電公司簽訂三方協(xié)議，水電費由物業(yè)公司交納，供水電公司開具的發(fā)票抬頭為物業(yè)公司。

   3）如果上述兩步都做不到的話，可否考慮由物業(yè)公司向業(yè)主收取代收（若是委托代收參照上述第一種情形的處理方式）。

   2.對于向業(yè)主收取自來水水費的問題

   這個的處理可依據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規(guī)定處理，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

    依據(jù)54號文處理對小規(guī)模納稅人與一般納稅人來說都不存在增加稅負的問題，如果收大于支存在差額，則表明收多了，應該交稅。處理時需要注意的是隨水費向業(yè)主收取的自來水水費不包括污水處理費及水資源費，可全額開具增值稅專用發(fā)票，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。收取的污水處理費及水資源費按照經(jīng)紀代理服務繳納增值稅，可開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

   3.對于向業(yè)主收取電費的問題

   在營業(yè)稅時代，代收電費、暖氣費是作為代理行為不征收營業(yè)稅，營改增之初各地出現(xiàn)了一些趁機加價的亂象，各地國家稅務局也出臺了一些相關的政策，一些地方規(guī)定只要向業(yè)主收取時不加價、不開具發(fā)票、或者能簽訂三方協(xié)議（業(yè)主、物業(yè)公司、水電公司）的可視作代收轉付不征收增值稅。

  （1）從增值稅的稅負來看，如果是一般納稅人，在保證三流一致的情況下，轉售電的稅負不會增加，因為在支付電費時可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣銷項稅額；小規(guī)模納稅人會增加稅負，因為有銷項沒有進項，這需要去與稅務機關溝通如何處理，稅負增加了與當初政府推行營改增政策時提出的不增加企業(yè)稅負的初衷不一。

   （2）在轉售電的情況下，向業(yè)主收取電費時由物業(yè)公司向業(yè)主開具發(fā)票，需要向稅務機關申請增加開票項目，長期需要開具“轉售電”項目時稅務機關可能會要求物業(yè)公司去變更營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍，是否能添加需要向工商局咨詢。

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國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告

　　國家稅務總局公告2016年第54號       

　　現(xiàn)將物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅有關問題公告如下：

　　提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

　　本公告自發(fā)布之日起施行，2016年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項，不再作調整;未處理的，按本公告規(guī)定執(zhí)行。

　　特此公告。

　　國家稅務總局

　　2016年8月19日

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