有句話說的好“愛一個(gè)人，就請他去做物業(yè)審計(jì)；恨一個(gè)人，也請他去做物業(yè)審計(jì)”。由此可見做物業(yè)審計(jì)的愛恨情仇。那么做物業(yè)審計(jì)到底有多糾結(jié)，請從我的一次審計(jì)項(xiàng)目記錄談起。

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核實(shí)物業(yè)費(fèi)的收繳情況

   1.了解物業(yè)小區(qū)管理費(fèi)收取模式，如酬金制或包干制；

   2.了解物業(yè)小區(qū)管理費(fèi)收取方式及流程，如網(wǎng)上繳費(fèi)、現(xiàn)金繳納；

   3.現(xiàn)金繳納方式，關(guān)注現(xiàn)金歸集是否及時(shí)，現(xiàn)金監(jiān)控手段是否有效；

   4.如果有系統(tǒng)管理，查看系統(tǒng)權(quán)限設(shè)置是否合理，不相容崗位權(quán)限是否進(jìn)行有效分離；

選取部分小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場審計(jì)，觀察收費(fèi)流程有無漏洞、收入報(bào)賬、現(xiàn)金盤點(diǎn)等

   5.分析性復(fù)核，分析一段期間費(fèi)用收取是否與物業(yè)面積及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相匹配，有無異常波動(dòng)；對異常事項(xiàng)予以關(guān)注；若有水電燃?xì)赓M(fèi)用代收取，則將此類費(fèi)用于物業(yè)管理費(fèi)單獨(dú)區(qū)分進(jìn)行分析；

   6.關(guān)注應(yīng)收賬款，余額、催收手段。

   7.收取物業(yè)費(fèi)是否存入指定銀行賬戶，是否有坐支等。  ‍

物業(yè)收入包羅萬象，五花八門

   除正常的物業(yè)費(fèi)外，還有以下收入需要核實(shí)：

   1.物管代收代繳的手續(xù)費(fèi)收入。

   2.小區(qū)裝修準(zhǔn)入及其他盈利性服務(wù)準(zhǔn)入。

   3.公共部位廣告收入（還有進(jìn)小區(qū)做產(chǎn)品臨時(shí)促銷上繳的準(zhǔn)入費(fèi)用等）。

   4.停車費(fèi)（長租、臨停）收入。

   5.閑置用房的租金收入。

   6.物業(yè)費(fèi)收入截流。

   7.水電費(fèi)代收代繳差價(jià)收入。

   8.商業(yè)房出租收入截流問題（常出現(xiàn)不相容職務(wù)未分離，私自收取租金挪作它用。租賃合同商戶名稱、收取資金銀行賬戶、租賃發(fā)票抬頭不一致）。

   9.快遞業(yè)務(wù)入小區(qū)收入（如蜂巢柜等）截流。

   10.住改商情況（是否多繳納費(fèi)用給下面人員）。

   11.對于違規(guī)建筑是否存在多繳納整改費(fèi)用（電話訪問）

   12.收垃圾準(zhǔn)入單位繳費(fèi)情況等。‍

客戶滿意率調(diào)查

   溫馨提示：內(nèi)審人員在審計(jì)過程中做客戶滿意率調(diào)查或詢證函等事宜，一定要先征求被審計(jì)單位的意見。切忌一意孤行，造成被審計(jì)單位與客戶之間不必要的沖突。

審計(jì)提示關(guān)于代收代繳水電費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)公司會向業(yè)主收取水電費(fèi)存在多種形式，由此引起物業(yè)公司的業(yè)務(wù)處理方式也就不同，從財(cái)務(wù)的角度來看，不同的收取方式會影響到：

1.會計(jì)帳目的處理

2.發(fā)票的開具

3.  稅務(wù)問題‍

供水電公司向業(yè)主收取水電費(fèi)的兩種情形

    第一種情形，無影響。是項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中就按照水電公司的要求做到或者辦理到水電表直抄到戶，這種情形下業(yè)主發(fā)生的水電費(fèi)就由業(yè)主直接向供水（電）公司交納水電費(fèi)。

    第二種情形，有影響。產(chǎn)生原因?yàn)椋?/span>

   1.老小區(qū)無一戶一表；

   2.高樓房，供水單位水壓不夠，物業(yè)必須二次供水。

   令人糾結(jié)的是，項(xiàng)目沒有做到水電表直抄到戶，而是供水電公司抄物業(yè)公司總表由物業(yè)公司向供水電公司交納水（電）費(fèi)，物業(yè)公司抄業(yè)主的分表后向業(yè)主收回水電費(fèi)的情形。

兩種向業(yè)主收取水電費(fèi)的方式對物業(yè)公司的影響

    第一種情形（水電表直抄到戶）下有可能會遇到的兩種方式：

   1.供水電公司直抄到戶并自行向業(yè)主收取水電費(fèi)，對于這種方式，業(yè)主發(fā)生的水電費(fèi)與物業(yè)公司無關(guān)。

   2.供水電公司委托物業(yè)公司代收轉(zhuǎn)付水電費(fèi)，這種方式下財(cái)務(wù)人員需要注意的是相關(guān)的資料需要備齊留底。

    1）協(xié)議。

   供水電公司與物業(yè)公司簽訂的委托代收水電費(fèi)協(xié)議（下稱委托代收協(xié)議）；

   2）發(fā)票。

   開給業(yè)主的發(fā)票是由供水電公司開具而不是物業(yè)公司用自己的發(fā)票開具給業(yè)主；

   3）業(yè)主來交水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司將供水電公司開具的發(fā)票轉(zhuǎn)交給業(yè)主；

   4）物業(yè)公司依委托代收協(xié)議上的要求將代收的水電費(fèi)支付給供水電公司。

   此過程中物業(yè)公司收到與支出的水電費(fèi)款項(xiàng)在帳務(wù)上是在往來款科目里核算；物業(yè)公司需完善內(nèi)控措施加強(qiáng)此部分資金與供水電公司開來的發(fā)票的管理以規(guī)避因管理不善而給公司帶來損失。

   5）手續(xù)費(fèi)。如果委托協(xié)議上有約定向供水電公司收取手續(xù)費(fèi)，則手續(xù)費(fèi)作為物業(yè)公司的收入。

   第二種情形（水電表不能直抄到戶）下需要思考的幾個(gè)方面；

   1.供水電公司抄總表后向物業(yè)公司收取水電費(fèi)，物業(yè)公司再抄業(yè)主分表后向業(yè)主收取水電費(fèi)。此種情況下我們需要關(guān)注的點(diǎn)：

  水電表戶主是物業(yè)公司嗎？如果不是物業(yè)公司，供水電公司在收到水電費(fèi)時(shí)開出來的水電費(fèi)發(fā)票抬頭如果發(fā)票抬頭不是物業(yè)公司，物業(yè)公司從公司帳上扣交了水電費(fèi)，勢必造成三流（物流、票流、資金流）不一致，那取得的增值稅發(fā)票上的進(jìn)項(xiàng)稅額能在物業(yè)公司進(jìn)行抵扣嗎？歸屬于物業(yè)公司成本費(fèi)用部分的水電費(fèi)能在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)稅前扣除嗎？咋辦？以下幾種方法僅供參考：

   1）將水電表戶主過戶到物業(yè)公司名下。

   2）物業(yè)公司與水電表戶主、供水電公司簽訂三方協(xié)議，水電費(fèi)由物業(yè)公司交納，供水電公司開具的發(fā)票抬頭為物業(yè)公司。

   3）如果上述兩步都做不到的話，可否考慮由物業(yè)公司向業(yè)主收取代收（若是委托代收參照上述第一種情形的處理方式）。

   2.對于向業(yè)主收取自來水水費(fèi)的問題

   這個(gè)的處理可依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定處理，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

依據(jù)54號文處理對小規(guī)模納稅人與一般納稅人來說都不存在增加稅負(fù)的問題，如果收大于支存在差額，則表明收多了，應(yīng)該交稅。處理時(shí)需要注意的是隨水費(fèi)向業(yè)主收取的自來水水費(fèi)不包括污水處理費(fèi)及水資源費(fèi)，可全額開具增值稅專用發(fā)票，開具時(shí)不需要選擇“差額征稅”功能。收取的污水處理費(fèi)及水資源費(fèi)按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，可開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

   3.對于向業(yè)主收取電費(fèi)的問題

   在營業(yè)稅時(shí)代，代收電費(fèi)、暖氣費(fèi)是作為代理行為不征收營業(yè)稅，營改增之初各地出現(xiàn)了一些趁機(jī)加價(jià)的亂象，各地國家稅務(wù)局也出臺了一些相關(guān)的政策（參考：物業(yè)公司代收水電費(fèi)的增值稅處理（不同地區(qū)口徑匯總）http://www.shui5.cn/article/54/103475.html），一些地方規(guī)定只要向業(yè)主收取時(shí)不加價(jià)、不開具發(fā)票、或者能簽訂三方協(xié)議（業(yè)主、物業(yè)公司、水電公司）的可視作代收轉(zhuǎn)付不征收增值稅；大多數(shù)的地方是按照轉(zhuǎn)售電進(jìn)行處理（因不能滿足（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1第三十七（二）規(guī)定“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”的規(guī)定）。如何處理，建議與項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通以明確具體處理方法。在此與大家分享一些有關(guān)轉(zhuǎn)售的個(gè)人看法以供參考。

   1.從增值稅的稅負(fù)來看，如果是一般納稅人，在保證三流一致的情況下，轉(zhuǎn)售電的稅負(fù)不會增加，因?yàn)樵谥Ц峨娰M(fèi)時(shí)可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣銷項(xiàng)稅額；小規(guī)模納稅人會增加稅負(fù)，因?yàn)橛袖N項(xiàng)沒有進(jìn)項(xiàng)，這需要去與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通如何處理，稅負(fù)增加了與當(dāng)初政府推行營改增政策時(shí)提出的不增加企業(yè)稅負(fù)的初衷不一。

   2.在轉(zhuǎn)售電的情況下，向業(yè)主收取電費(fèi)時(shí)由物業(yè)公司向業(yè)主開具發(fā)票，需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請?jiān)黾娱_票項(xiàng)目，長期需要開具“轉(zhuǎn)售電”項(xiàng)目時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會要求物業(yè)公司去變更營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍，是否能添加需要向工商局咨詢。

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  國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告

　　國家稅務(wù)總局公告2016年第54號        

　　現(xiàn)將物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅有關(guān)問題公告如下：

　　提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

　　本公告自發(fā)布之日起施行，2016年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項(xiàng)，不再作調(diào)整;未處理的，按本公告規(guī)定執(zhí)行。

　　特此公告。

　　國家稅務(wù)總局

　　2016年8月19日‍